“拐点”蔓延 上海办公楼市场租金首次下降

      全球经济不景气和房地产市场的低迷，让价格“拐点”从住宅市场蔓延到了办公楼市场。今日，记者从全球五大房地产顾问公司之一的仲量联行获悉，过去几年每年上涨幅度超过10%的上海办公楼租金，在刚刚过去的三季度，首次出现了下滑。

 

　　浦东租金下降7%

 

　　仲量联行透露，在刚刚过去的三季度，全市甲级办公楼平均租金为9.1元/平方米/天。这一数字，环比上季度下降了2.1%。造成全市甲级办公楼租金下跌的主要原因是，浦东甲级办公楼租金的大幅下滑。三季度浦东甲级办公楼平均租金为9.2元/平方米/天，环比下滑了整整7.7%。不过，浦西的办公楼环比则只微升了0.7%。

 

　　三季度备受关注的上海环球金融中心和中建大厦竣工，并分别有30-40% 以及50%的预租率。这两栋办公楼为市场注入了291,906平方米的新增供应量。然而在办公楼空间增加的同时，租户并没有进行大面积的扩张。

 

　　跨国公司进驻放缓

 

　　仲量联行办公楼部负责人表示，由于许多跨国企业调整其业务增长目标和办公空间的需求，三季度办公楼的需求放缓是造成租金下调的主要原因。

 

　　全球性的经济不景气，让很多跨国企业扩张计划推迟，搬迁至新大楼的需求和紧迫性有所降低。虽然许多跨国公司在中国的业务仍保持增长，但迫于来自公司总部的压力而缩减新员工招聘以及办公室装修的预算。有迹象表明许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼。由于市场转向租户市场，预计租户可以拥有更好的谈判条件。

 

　　同时，缩水的预算使越来越多的租户开始考虑租金较低的非中心商务区的甲级办公楼，其每平方米的日租金约为5-6元人民币。然而，需求的基本面仍在增长，国内银行的业务拓展成为焦点，特别是在陆家嘴区域，这已成为市场需求的主动力。由于租户的观望态度，新的办公楼预租率自上季度至今没有大的增长。

 

　　未来4、5个月仍将下降

 

　　仲量联行表示，办公楼租金首次出现历史性拐点。这一趋势在未来4—5个月都不会发生变化。

 

从投资市场来看，过去三季度上海整栋收购交易大幅缩水，整个三季度仅有3宗交易。2008年以来，整栋收购以海外资金公司之间的交易为主，极少有海外资金收购国内房地产开发商持有物业的案例。这也说明，投资资金进入国内的速度放缓。

 

　　另外，早期进入上海房地产市场的外资基金则开始寻找适当的资产出售机会。另一方面，由于办公楼租金增长趋缓，投资者对于办公楼物业投资更加谨慎，目光转向商铺市场。